特色小镇100个经典特色小镇案例，告诉你3个关键问题!

近日，住建部已公布第二批特色小镇拟公示名单，特色小镇已成为当下最炙手可热的风口之一。由于尚处起步阶段、运营模式仍无成功经验可循，擅长标准化复制、高周转的房企，在产业要素的开发和导入及运营思维的转变等方面面临巨大挑战，能否真正在特色小镇领域分得一杯羹、能否跳出“房地产化”的传统思路还需划一个问号“？”。

1、机遇有多大？小镇作为国外经济、产业、人口主要载体，也将成为中国新时期经济发展的增长极

图1：发达国家小城镇发展阶段及城市化率

19世纪60年代，工业化和城镇化的高速发展导致大城市人口过度集聚、拥堵不堪，但乡村出现空心化，为分流大城市人口，发达国家启动小城镇建设。其中，英、美、日三国启动小城镇建设时的城镇化率均达到70%，而韩国起步时间较晚，城镇化率在40%-50%之间，与我国较为接近。

截至目前，英美韩日等经济发达体均已经完成了对小城镇的开发培育工作，小城镇已成为这些国家经济、人口和产业的主要发展载体：

图2：美国、德国城市及人口分布统计

首先，小镇聚集了这些发达国家六成以上的人口。其中，美、德等发达国家六成以上的居民都生活在10万人以下的小城镇。根据美国最近的人口普查数据显示，2010年美国总人口3.09亿，63.0%的人口居住在5万以下的小城镇；根据2016年德国统计年鉴数据显示，截止2014年底德国总人口8119.75万人，其中80%的人口居住在人口10万以下的小城镇。

其次，国外小城镇已成为当地产业集约化发展的聚集地。如美国金融行业有格林尼治对冲基金小镇和门罗帕克风险投资基金小镇，而硅谷更是库比蒂诺、山景、帕罗奥图、森尼韦尔等高科技产业小城镇的集合；德国高斯海姆小镇的机床制造业、英国Sinfin小镇飞机发动机制造业和西班牙阿尔特索小镇的服装制造业均在国际上具有绝对竞争力。

作为人口及产业的核心载体，小城镇已成为发达国家城乡均衡发展的重要经济活力点。例如，美国高科技小镇集聚的硅谷人口不到美国的1%但GDP占比却高达4%-5%，纳帕谷综合性乡村休闲文旅小镇集群每年接待国内外游客500万人次，仅旅游经济收益就达6亿美元，提供17000多个工作机会，税收达到2.21亿美元；法国格拉斯小镇每年仅香水业就创造6亿欧元财富。

图3：1949-2016年我国城镇率和城镇人口统计

2、机遇在哪里？产业是小镇成功的最强基因，区位是先发要素，运营为后发要素

图4：国外特色小镇样本分布图

在英美等发达国家数以万计的小城镇当中，能够成为全球特色小镇范本的也属凤毛麟角，可见，并非所有的小镇都具备成功基因，这为国内一窝蜂的小镇建设潮流敲响警钟。为了更好的挖掘特色小镇的成功因素，我们选取格林尼治、sinfin小镇、维特雷等107个全球闻名的特色小镇为研究样本，其中欧洲59个，占比为55.1%；北美洲28个，占比23.4%；亚洲和大洋洲分别有15个和8个，占比均为14.0%和7.4%。

图5：国外知名小镇的区位分布与产业类型

图6：国外知名小镇区位及产业类型的交叉分析

按照区位和类型交叉分析来看，大城市依托型、网络节点型更依托于产业发展，孤点分布型多以文旅为特色资源。大城市依托型和网络节点型特色小镇，产业型均超半数，占到分别达到53.3%和51.9%，产业型及产业+旅游型累计占比分别为66.7%和77.8% ；孤点分布型小镇文旅产业占比高达76%。由此可见，区位、产业是国外知名小镇两大不可或缺的成功基因。我们以区位为第一要素，选取知名小镇来具体分析：

大城市依托型：主要承接大城市的人口、产业外溢，同时具备良好的产业培育条件

图7：美国格林尼治基金小镇区位图

图8：法国维特雷小镇区位图

以大城市为依托的产业型特色小镇：区位大多位于大城市1-2h交通圈内，作为承接大城市外溢产业和人才的基础，同时也须具备适于产业、人才发展的良好自然、社会环境。例如：

格林尼治小镇距离世界金融中心纽约40分钟车程，且环境优美，沿海、距离海底光缆近，加上当地政府提供的优惠税收政策吸引了500家多家对冲基金落户，才造就了今天的全球对冲基金“大本营”，与之形成鲜明对比的是，上世纪80年代日本的对冲基金非常厉害，但因为税负过高、政策监管严格等原因最终没有成气候。

法国内陆型工业城镇维特雷在巴黎和省会城市雷恩2小时交通圈内，19世纪50、60年代，凭借良好生活环境和较低房价吸引巴黎和雷恩的工程师，承接从巴黎、雷恩机械工业和分包工业的溢出，形成了包括机械、分包加工、芯片业、印刷厂在内的现代产业体系，成为全球内陆型工业城镇成功转型案例。

图9：英国温莎小镇区位图

以大城市为依托的文旅型特色小镇：同样位于大城市轨道交通1-2小时的交通圈内，挖掘稀缺、核心的自然、历史资源要素，打造独特的旅游产业链，从而吸引大城市居民及来自世界各地的游客，例如：

英国距离伦敦1小时车程的温莎小镇和距离伯明翰50分钟车程的斯特拉特福德分别以王室温莎古堡、莎士比亚故乡为核心要素发展旅游业，年游客量均列英国城市之最，其中斯特拉特福德小镇年游客量达250万；

瑞士距离大城市日内瓦、洛桑车程均1小时的依云小镇和距离苏黎世2小时的达沃斯分别以依云水和阿尔卑斯山雪山为核心资源，打造含疗养、度假、运动和高端会议在内的一体化产业链。

网络节点型小镇：交通网络节点、产业基础深厚，同时具备良好的历史、自然因素

网络节点型小镇大多位于交通发达的节点型城市且具备深厚的产业属性，同时具有良好的历史、自然基础，产业及旅游发展较为均衡。

其中，位于网络节点的产业型小镇，除了良好的交通条件外，通常通过统一规划和资金支持等措施打造高度专业化产业集聚地，从而成为“小而精”的产业小镇。

如作为全球纺织品企业总部的瑞士朗根塔尔小镇位于伯尔尼到苏黎世的途中，并且在瑞士中央铁路线上，历史上是重要集镇和亚麻生产中心，拥有专业技术熟练的劳动力和生产经营能力，在政府规划和资金支持下，不断延伸产业链，成为高端纺织产业高度专业化、集群化的产业小镇；德国赫尔佐根赫若拉赫小镇也凭借中心历史城区、手工业发展传统以及良好的就业市场等因素，成为全球体育用品产业小镇，阿迪达斯、彪马、舍弗勒等企业总部均落户于此。

图10：美国好时小镇

除产业集群外，欧美国家还有很多依托一家全球性企业及其完整产业链发展的产业+文旅型特色小镇，被称为“公司镇”，如美国好时小镇、康宁镇和丹麦比隆小镇等，大多落户于网络节点城市。

其中，美国好时公司选择横贯东西海岸、纵贯南北的重要交通要塞和贸易口岸哈里斯堡市郊的好时镇建造巧克力制造工厂，逐步发展成北美地区最大巧克力及巧克力糖果制造商。同时，好时持续建造商业和服务机构、学校和医院等基础设施，并通过打造巧克力主题乐园发展旅游业，每年有数十万的游客。

图11：美国纳帕谷“农业+文旅”小镇

另外，部分网络节点型小镇凭借得天独厚的自然环境和气候条件拥有悠久的农业生产历史，以农业为基础发展旅游产业，成为国际知名的“农业+文旅型”特色小镇，例如美国纳帕谷、法国格拉斯和保加利亚卡赞勒克等特色小镇。

以美国纳帕谷为例，其多样性微气候非常利于种植优良的酿酒葡萄，形成了葡萄种植业和酿酒业等特色引擎产业，在此基础上采取政企合作成立旅游业提升区、成立非盈利组织进行统一管理模式，并通过PPP模式进行项目融资、招商引资及旅游宣传推广等方式发展地方旅游业，打造包括品酒、餐饮、养生、运动、婚礼、会议、购物及各类娱乐设施在内的“葡萄酒+”旅游吸引核，形成综合性乡村休闲文旅小镇集群，2016年接待国内外游客350万，为当地政府带来税收超8000万美元。

孤点分布型小镇：具备得天独厚的资源禀赋和强大运营能力，足以抵消区位不利影响

图12：孤点分布型小镇发展模式

孤点分布型小镇大多地处偏僻，但具有强势的资源禀赋，可大致分为两类：

一、当地具有强势的自然、产业、人文等资源禀赋，并发展相关产业链，形成以旅游业和服务业为主的特色小镇。如奥地利瓦腾斯小镇地处偏僻的奥地利西部，本地人口仅数千人，但除了坐享风景优美的阿尔卑斯山麓外，还是世界著名的水晶制造商施华洛世奇的所在地，凭借其依山而建的世界上最大、最著名的水晶博物馆施华洛世奇水晶世界，实现了产业与旅游的深度结合，游客量每天成千上万。

二、以强大的IP运营能力，导入书籍、壁画、电影、动漫等文化要素，从无到有打造文旅类小镇，英国海伊小镇、西班牙胡斯卡小镇、日本柯南小镇、澳大利亚谢菲尔德壁画小镇、马耳他大力水手镇均是此类小镇的典型案例。

其中，英国海伊小镇地处英格兰和威尔士边境山区，远离英伦三岛的文化中心，但通过搜罗全世界的旧书打造二手书店并进行集聚，使得依赖农业的边陲小镇发展成为“世界旧书之都”和威尔士第四大旅游目的地，年游客量超百万；

西班牙胡斯卡小镇2011年之前的区位、生态旅游资源均毫无特色，每年游客不超300人，但2011年因盛产蘑菇被索尼影业选为3D动画片蓝精灵的宣传基地，所有的白墙红瓦的房子全部被刷成蓝色，借助动画片宣传一年内游客暴增400余倍，当地政府和居民以此为契机，相继推出主题乐园、蓝精灵集市、蘑菇节等旅游项目，创造了因一种颜色走向复兴的小镇奇迹。

从107个国外知名小镇的分析来看，产业一定是小镇能否成功的最强基因，区位条件是产业培育的先发因素，运营能力是产业发展的后发因素。要么具有大城市、节点城市的区位优势承接人口、产业等的集群发展需求，形成强产业集群，如大城市近郊型和网络节点型；要么具有强大的运营能力形成极具吸附力的产业特色，如孤点分布型。那么，根据国外知名小镇的发展轨迹，我们来进一步分析房企目前的小镇蓝图：

总体来说区位、产业、运营是为特色小镇需要聚焦解决的3大问题。从房企希冀于特色小镇的动机来看：

第一，拿地难。当前土地出让条件不断升级，房企增储压力与日俱增，投资成为房企发展的首要问题，很多中小企业面临无地可拿的困境，同时意味着将失去市场，而特色小镇却有着相对优惠的土地配套政策，成为房企市场突围的重要路径；

第二，运营这道坎必须跨。目前，北上广深等一线城市自持土地拍卖渐成风潮，未来不排除开发模式会发生根本改变，与其拿了自持项目后被动摸清发展方向，不如主动出击，通过特色小镇培育运营能力；

第三，特色小镇是新型城镇化的首战场，而其背后隐藏的是更大的城镇化建设主战场，这更是房企着眼未来、实现长远发展的重点所在。因此，特色小镇是房企的一个重大发展机遇，甚至将成为部分房企转型升级的突围路径。

这就使得小镇区位选择是第一要位，目前从现有的小镇建设来看，五成以上采取大城市依托型，而其中文旅又占绝对优势。文旅天然地与地产有紧密联系，同时随着城市外溢的人口以及产业疏导的需求，文旅型小镇又可结合产业与人口的导入做重点突破。除此之外文旅型小镇开发，在运营方选取上可选择余地较大，对地产商转型而言较为容易，作为投资平台介入，更容易获得成功，见效更快。